Vender a casa sozinho e comprar outra em união: há isenção de mais-valias?

A venda de um imóvel e a compra de outro é uma situação frequente no mercado imobiliário português. No entanto, quando um proprietário vende a sua habitação própria e permanente e decide comprar uma nova casa em conjunto com o parceiro em união de facto, surgem dúvidas sobre a isenção de mais-valias em sede de IRS.

A questão central é saber se o reinvestimento do valor da venda permite evitar a tributação de mais-valias quando a nova habitação é adquirida em compropriedade por um casal não casado.

Segundo esclarecimentos da Autoridade Tributária e Aduaneira, a resposta depende da titularidade do novo imóvel e da forma como o valor foi reinvestido.

Neste artigo explicamos:

• como funcionam as mais-valias imobiliárias

• quais são as regras do Código do IRS

• qual o impacto da união de facto na isenção de mais-valias

• e que cuidados devem ser tomados ao comprar uma nova casa.

O que são mais-valias imobiliárias?

As mais-valias imobiliárias correspondem ao ganho patrimonial obtido quando ocorre a venda de imóvel por um valor superior ao preço de aquisição.

Este lucro imobiliário está sujeito à tributação de mais-valias em sede de IRS.

Como se calcula o ganho patrimonial

De forma simplificada:

Mais-valia = Valor de venda – (valor de compra + despesas + encargos)

Podem ser incluídos no cálculo:

• custos com escritura de venda

• despesas de obras de valorização

• comissões de mediação imobiliária

• encargos com IMT e registos

Em Portugal, apenas 50% do ganho patrimonial é considerado para efeitos de cálculo da taxa de IRS, o que reduz parcialmente a carga fiscal.

Quando existe isenção de mais-valias no IRS?

A isenção de mais-valias pode ocorrer quando o proprietário vende a sua habitação própria e permanente (HPP) e reinveste o valor obtido na compra da nova casa com o mesmo fim habitacional.

Este benefício fiscal está previsto no artigo 10.º do Código do IRS.

Requisitos para exclusão de tributação

Para beneficiar do regime de exclusão, devem cumprir-se várias condições:

• o imóvel vendido tem de ser habitação própria e permanente

• o contribuinte deve ter domicílio fiscal na casa vendida

• o valor da venda deve ser reinvestido na aquisição de imóvel para residência principal

• o reinvestimento deve ocorrer dentro do prazo legal.

Prazo para reinvestimento

O reinvestimento pode ocorrer:

• até 24 meses antes da venda, ou

• até 36 meses depois da alienação.

No total, a lei permite um período de cinco anos para reorganizar a habitação futura.

Se existir reinvestimento total, pode haver exclusão de tributação das mais-valias IRS.

Vender casa sozinho e comprar em união de facto: o que diz o Fisco

Uma dúvida comum surge quando:

1. um contribuinte faz a venda da casa da qual era proprietário único

2. depois utiliza o valor para a compra da nova casa com o parceiro em união de facto.

De acordo com uma informação vinculativa da Autoridade Tributária, a isenção de mais-valias não se aplica automaticamente à totalidade do valor reinvestido quando a nova casa é comprada em regime de compropriedade.

O motivo é simples: o benefício fiscal está associado à titularidade do imóvel vendido e ao reinvestimento feito pela mesma pessoa.

Exemplo prático de tributação de mais-valias

Imagine o seguinte cenário:

• um proprietário vende a sua habitação própria e permanente por 300.000€

• decide comprar uma nova casa por 300.000€

• a nova casa é adquirida em compropriedade com o parceiro.

Na escritura fica definido:

• 50% para cada elemento do casal

Neste caso:

• apenas 150.000€ correspondem ao reinvestimento do vendedor

• os restantes 150.000€ pertencem ao parceiro

Segundo a interpretação da Autoridade Tributária, a isenção de mais-valias aplica-se apenas à parte correspondente à quota-parte do vendedor.

Ou seja:

• metade do valor pode beneficiar do regime de exclusão

• a outra metade pode ficar sujeita a pagamento de mais-valias.

O impacto da união de facto na propriedade de bens

A união de facto tem um enquadramento jurídico diferente do casamento.

Ao contrário do matrimónio, a união de facto não estabelece automaticamente um regime de bens.

Regime de bens na união de facto

Num casal não casado:

• não existe património comum automático

• os bens pertencem a quem os compra

• a aquisição conjunta implica cotitularidade do imóvel.

Por isso, quando um imóvel é comprado por ambos:

• é normalmente definido um regime de compropriedade

• cada um possui um quinhão específico do imóvel.

Na prática, isto significa que cada elemento possui 50% de cada, salvo indicação diferente na escritura.

Esta separação patrimonial explica porque a Autoridade Tributária limita a isenção de mais-valias à parte reinvestida pelo antigo proprietário.

Como evitar problemas na tributação de mais-valias

Antes de avançar com a compra e venda de habitação, é importante considerar alguns fatores fiscais.

1. Avaliar o valor de reinvestimento

Para garantir o máximo benefício fiscal, o ideal é que o valor de realização da venda seja reinvestido na totalidade.

Caso contrário:

• a isenção parcial será proporcional

• a diferença pode originar imposto sobre ganho patrimonial.

2. Definir corretamente a divisão de propriedade

Quando a nova casa é comprada em casal, é importante avaliar:

• o regime de compropriedade

• a percentagem de cada proprietário

• o impacto na tributação de mais-valias.

3. Confirmar a finalidade habitacional

O novo imóvel deve ser destinado a:

• residência principal

• habitação própria e permanente

• casa de família.

Se o imóvel for destinado a investimento ou arrendamento, não existe exclusão de tributação.

Impacto destas regras no mercado imobiliário

No sector imobiliário português, é comum que um dos membros do casal já possua uma casa antes da relação.

Quando essa casa é vendida para financiar a compra de habitação conjunta, surgem implicações fiscais que muitos contribuintes desconhecem.

Por isso, antes de realizar transações imobiliárias, pode ser útil:

• consultar um contabilista

• analisar o impacto fiscal

• planear o reinvestimento do capital.

Um planeamento adequado pode reduzir significativamente a carga tributária associada às mais-valias imobiliárias.

Perguntas frequentes sobre mais-valias e união de facto

Vendi a minha casa sozinho e comprei outra com o meu parceiro. Tenho isenção total?

Não necessariamente. Segundo a Autoridade Tributária, a isenção de mais-valias aplica-se apenas à parte da nova habitação que corresponde à sua quota na compropriedade.

A união de facto funciona como comunhão de bens no IRS?

Não. A união de facto não estabelece um regime automático de comunhão de bens. Cada elemento mantém a propriedade dos bens que adquire.

Qual é o prazo para reinvestir o valor da venda?

De acordo com o Código do IRS, o reinvestimento pode ocorrer:

• até 24 meses antes da venda, ou

• até 36 meses após a venda.

Conclusão

A venda de casa individual seguida da compra de nova habitação em união de facto pode gerar implicações relevantes na tributação de mais-valias.

Apesar de existir um regime de exclusão de tributação quando ocorre reinvestimento na habitação própria e permanente, a Autoridade Tributária considera apenas a parte do investimento correspondente à titularidade do vendedor.

Assim, quando a nova casa é comprada em regime de compropriedade, a isenção de mais-valias aplica-se apenas à percentagem adquirida pelo antigo proprietário.

Antes de avançar com uma compra e venda de casa, é aconselhável analisar o enquadramento fiscal e garantir que o reinvestimento do valor é feito da forma mais eficiente possível.

Fontes oficiais

• Código do IRS — Artigo 10.º (Mais-valias)

• **Autoridade Tributária e Aduaneira — Informações vinculativas sobre reinvestimento em habitação própria e permanente

• Portal das Finanças

Autor

João Silva
Consultor imobiliário e especialista em fiscalidade imobiliária com mais de 10 anos de experiência no mercado imobiliário português, acompanhando processos de compra e venda de imóveis, análise de mais-valias IRS e planeamento fiscal em transações imobiliárias.