Venda de imóveis herdados: novas regras para heranças indivisas em 2026
Atualizado em 26 de outubro de 2026 | Mercado Imobiliário | Legislação
O Governo português aprovou, em 22 de outubro de 2026, uma reforma do direito sucessório que pretende facilitar a venda de imóveis herdados quando não existe acordo entre herdeiros. A principal novidade é a criação de um processo especial que poderá permitir a venda de uma propriedade integrada numa herança indivisa, em regra, dois anos após a abertura da sucessão.
As novas regras para heranças procuram resolver situações em que casas e terrenos permanecem por partilhar durante vários anos. O objetivo é facilitar a resolução de impasses familiares, promover a utilização do património imobiliário e permitir que mais habitações entrem no mercado.
Contudo, a aprovação do diploma pelo Conselho de Ministros não significa, por si só, que o novo procedimento já esteja disponível. A aplicação prática das alterações depende da publicação e entrada em vigor do decreto-lei correspondente.
O que são heranças indivisas?
As heranças indivisas são situações em que o património deixado por uma pessoa falecida ainda não foi formalmente dividido entre os respetivos herdeiros.
Até à realização da partilha, cada herdeiro possui uma quota sobre o conjunto do património hereditário, e não necessariamente um direito exclusivo sobre um imóvel específico.
Por exemplo, quando três irmãos herdam uma habitação, a propriedade pode continuar integrada na herança até ser efetuada a respetiva partilha.
Se um dos irmãos pretender vender a casa e os restantes não concordarem, podem surgir dificuldades na gestão e na comercialização do imóvel.
Estes desacordos podem prolongar-se durante anos, originando situações em que as propriedades herdadas permanecem desocupadas, deterioradas ou sem aproveitamento económico.
Novas regras para heranças indivisas: o que muda em 2026?
A reforma aprovada pelo Conselho de Ministros pretende criar um mecanismo específico para desbloquear a venda de imóveis integrados em heranças por partilhar.
A medida assenta na Lei n.º 49/2026, de 17 de agosto, que autorizou o Governo a estabelecer o novo processo especial de venda.
Entre as principais alterações previstas estão a possibilidade de iniciar um processo de venda sem unanimidade, a determinação de um preço adequado e a criação de mecanismos de proteção para os restantes interessados.
Um herdeiro poderá exigir a venda após dois anos?
Sim, nos termos do regime anunciado, um dos herdeiros poderá requerer a venda de um imóvel integrado numa herança indivisa, em regra, depois de decorridos dois anos desde a abertura da sucessão.
É importante distinguir duas situações:
- Sem inventário requerido: aplica-se, em princípio, o prazo de dois anos desde a abertura da sucessão, sujeito às exceções legais.
- Com processo de inventário requerido: a autorização legislativa prevê que o processo especial possa ser iniciado sem dependência desse prazo.
Assim, a contagem não começa necessariamente quando surge um desacordo familiar, mas, em regra, na data de abertura da sucessão, habitualmente associada ao falecimento do titular do património.
O novo mecanismo não significa que um herdeiro possa vender livremente toda a propriedade sem respeitar os direitos dos restantes. A venda deverá seguir o procedimento legal aplicável.
Quem poderá solicitar a venda do imóvel?
De acordo com a autorização legislativa, o processo especial poderá ser requerido por um herdeiro, pelo cônjuge meeiro ou por um testamenteiro com poderes de partilha, nas condições previstas na legislação.
Esta possibilidade procura evitar que a falta de entendimento impeça indefinidamente uma decisão sobre o destino dos bens imobiliários.
No entanto, existem limites e exceções que devem ser analisados individualmente, especialmente quando estão envolvidos direitos sobre a habitação familiar, herdeiros incapazes ou situações de insolvência.
Como poderá funcionar a venda de imóveis herdados?
O procedimento previsto procura conciliar a necessidade de desbloquear o património com a proteção dos direitos dos diferentes interessados.
1. Identificação do imóvel e da situação sucessória
Antes de avançar, será necessário compreender a composição da herança, identificar os interessados e verificar os direitos associados à propriedade.
Também importa confirmar se existe inventário, convenção de indivisão ou outro impedimento legal à utilização do processo especial.
2. Avaliação do imóvel e determinação do valor de mercado
Uma das principais preocupações na venda de imóveis herdados é assegurar que a propriedade não seja alienada por um preço desajustado.
A reforma prevê mecanismos de avaliação para determinar o valor de mercado da habitação ou do terreno.
Em caso de divergência quanto ao preço, a Lei n.º 49/2026 prevê a intervenção do tribunal na fixação do preço base, com recurso a avaliações objetivas.
A localização, as áreas, o estado de conservação e as características da propriedade são fatores habitualmente considerados numa avaliação imobiliária.
3. Possibilidade de acordo entre herdeiros
Segundo as informações divulgadas sobre a reforma, os herdeiros poderão dispor de um período de seis meses para procurar uma solução consensual ou concretizar uma venda particular antes do recurso ao leilão.
Este período permite negociar alternativas, como a aquisição da propriedade por um dos interessados ou a comercialização convencional do imóvel.
Uma solução negociada poderá evitar procedimentos adicionais e proporcionar maior controlo sobre as condições da transação.
4. Possibilidade de venda através de leilão eletrónico
Quando não for possível encontrar uma solução consensual, o novo regime prevê mecanismos que poderão conduzir à venda através de leilão eletrónico.
A licitação permitirá procurar um comprador, respeitando as regras legais relativas ao preço e aos direitos dos interessados.
Os herdeiros poderão também beneficiar de mecanismos de preferência na aquisição, nos termos que resultarem do enquadramento legal aplicável.
A casa de morada de família pode ser vendida sem acordo?
A casa de morada de família merece uma proteção específica no âmbito dos processos sucessórios.
A Lei n.º 49/2026 prevê a exclusão do procedimento especial relativamente aos imóveis abrangidos pelo direito de atribuição preferencial do cônjuge sobrevivo, salvo quando exista consentimento expresso nas condições legalmente estabelecidas.
A autorização legislativa também prevê a proteção de outros direitos autónomos relativos à residência familiar, incluindo situações abrangidas pela legislação sobre uniões de facto.
Consequentemente, não é correto afirmar que qualquer imóvel herdado poderá ser vendido automaticamente apenas porque decorreram dois anos desde o falecimento do proprietário.
Cada situação deverá ser analisada atendendo à composição da herança, aos direitos existentes e às exceções legalmente previstas.
Porque existem tantas casas vagas em Portugal?
A existência de casas desocupadas constitui um dos desafios do mercado imobiliário português.
Segundo os Censos de 2021, referidos pelo Governo em outubro de 2026, Portugal contabilizava cerca de 485 mil alojamentos familiares vagos e em boas condições.
O Governo assinalou que aproximadamente metade destes alojamentos não tinha intenção declarada de venda ou arrendamento, identificando as heranças indivisas como uma das situações que podem contribuir para o bloqueio de propriedades.
Contudo, estes números não permitem concluir que todas as casas vagas em Portugal estejam relacionadas com conflitos sucessórios.
Existem igualmente imóveis desocupados por motivos relacionados com o estado de conservação, decisões dos proprietários e outras circunstâncias.
A reforma pretende contribuir para a mobilização deste património, embora a sua eficácia dependa dos processos que venham efetivamente a ser concluídos.
Como preparar a venda de uma casa herdada?
Independentemente das alterações legislativas, a preparação antecipada de um imóvel pode facilitar uma futura comercialização.
Para quem pretende vender uma casa herdada, existem vários aspetos que merecem atenção.
Confirmar a documentação da herança
É aconselhável verificar a habilitação de herdeiros, a identificação dos titulares e a situação jurídica do imóvel.
Consoante o caso, poderão ser relevantes a certidão do registo predial, a caderneta predial, os documentos sucessórios e outros elementos exigidos para a operação.
A documentação necessária dependerá da situação concreta da propriedade e da natureza da transação.
Conhecer o preço de mercado
Uma avaliação imobiliária fundamentada pode ajudar os herdeiros a compreender o valor provável da propriedade e a negociar uma solução equilibrada.
Na determinação do preço devem ser considerados fatores como a localização, a tipologia, a área, o estado de conservação e os imóveis comparáveis disponíveis no mercado.
O valor patrimonial tributário não deve ser confundido com o preço de mercado.
Avaliar as alternativas disponíveis
Antes de iniciar um processo judicial, os interessados podem procurar soluções de entendimento, incluindo a venda convencional da habitação ou a sua adjudicação a um herdeiro no âmbito da partilha.
Uma análise jurídica e imobiliária coordenada pode ajudar a identificar a alternativa mais adequada.
Exemplo prático: três irmãos herdam uma habitação
Imagine-se que três irmãos herdam um apartamento em Vila Nova de Gaia.
Dois pretendem vender a propriedade, mas o terceiro prefere mantê-la na família. Entretanto, a habitação permanece desocupada e continua a gerar despesas de conservação.
Neste cenário hipotético, os irmãos poderão tentar negociar uma venda convencional, uma adjudicação ou outra solução de partilha.
Quando o novo regime estiver em vigor, e desde que os requisitos legais estejam preenchidos, poderá existir a possibilidade de recorrer ao processo especial de venda.
Contudo, o resultado dependerá de fatores como a existência de inventário, os direitos associados à propriedade e as exceções legalmente aplicáveis.
Este exemplo é meramente ilustrativo e não corresponde a um processo real acompanhado por uma agência imobiliária.
Qual será o impacto no mercado imobiliário português?
A resolução de impasses associados a heranças indivisas poderá permitir que imóveis atualmente bloqueados entrem no mercado.
Para os proprietários, o novo enquadramento pode representar uma alternativa à manutenção prolongada de património sem utilização.
Para os compradores, poderá contribuir para aumentar a disponibilidade de imóveis, especialmente em zonas onde a oferta habitacional é reduzida.
Ainda assim, não é possível antecipar quantas propriedades serão efetivamente comercializadas ou concluir que a alteração provocará uma redução generalizada dos preços das habitações.
O impacto dependerá da regulamentação final, da aplicação dos procedimentos e das características dos imóveis abrangidos.
Perguntas frequentes sobre a venda de imóveis herdados
Um herdeiro pode vender uma casa sem autorização dos restantes?
A venda de um imóvel integrado numa herança indivisa está sujeita a requisitos legais. O novo regime prevê um procedimento que poderá permitir promover a venda sem unanimidade, mas não elimina os direitos dos restantes interessados nem dispensa as condições previstas na lei.
O prazo de dois anos começa quando os herdeiros deixam de estar de acordo?
Não. A Lei n.º 49/2026 estabelece, em regra, o prazo de dois anos a contar da abertura da sucessão. Também prevê a possibilidade de iniciar o processo sem dependência desse prazo quando tenha sido requerido inventário.
Os restantes herdeiros podem comprar o imóvel?
Poderão existir mecanismos de preferência na aquisição, designadamente no âmbito dos procedimentos previstos para a venda. A sua aplicação concreta deverá ser confirmada na legislação correspondente.
O novo regime abrange heranças antigas?
A Lei n.º 49/2026 prevê, como regra geral, a aplicação do novo enquadramento às heranças já abertas e ainda não partilhadas à data da respetiva entrada em vigor, sem prejuízo das exceções e regras transitórias.
Quem paga as despesas do processo?
A autorização legislativa prevê, em regra, que as custas constituam encargos da herança, com exceções, nomeadamente quando não exista fundamento para recorrer ao processo. Os custos concretos dependerão das regras aplicáveis e das circunstâncias de cada caso.
É obrigatório recorrer a uma agência imobiliária?
Não existe uma obrigação geral de recorrer a uma agência imobiliária para vender uma propriedade herdada. Contudo, o acompanhamento profissional pode ajudar na avaliação do imóvel, preparação da documentação comercial e identificação de compradores, sem substituir o aconselhamento jurídico.
Conclusão: o que devem fazer os herdeiros?
As novas regras para heranças indivisas representam uma alteração relevante na forma como Portugal pretende resolver situações de património imobiliário bloqueado.
A possibilidade de requerer a venda após dois anos desde a abertura da sucessão poderá facilitar a resolução de conflitos, sem deixar de prever mecanismos de proteção para os restantes interessados.
Para quem possui imóveis herdados, o primeiro passo deverá ser verificar a situação jurídica da herança e compreender as alternativas existentes.
Uma avaliação imobiliária fundamentada, acompanhada de aconselhamento jurídico quando necessário, poderá contribuir para uma decisão informada e para uma comercialização adequada ao mercado.
Fontes e enquadramento legal
- Lei n.º 49/2026, de 17 de agosto — Diário da República
- Comunicado do Conselho de Ministros de 22 de outubro de 2026
- Governo: resolver heranças indivisas para colocar mais casas no mercado
Nota editorial: informação atualizada em 26 de outubro de 2026. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui aconselhamento jurídico individualizado. A aplicação das alterações anunciadas depende da publicação e entrada em vigor do respetivo regime legal.
