Guia Passo a Passo para a Compra de Casa em Portugal

Documento informativo elaborado a título orientador. Os valores fiscais aqui apresentados reportam-se a 2026 e devem ser confirmados junto da Autoridade Tributária, de um advogado ou de um contabilista certificado antes de qualquer decisão.

1. Definição do Orçamento e Planeamento Financeiro

Antes de iniciar a procura de imóveis, é fundamental que o interessado proceda a uma avaliação rigorosa da sua capacidade financeira, considerando não apenas o valor de aquisição, mas também os encargos acessórios que a transação implica.

Deverá ter-se em conta:

• O valor disponível para entrada inicial (habitualmente entre 10% a 20% do valor do imóvel, caso recorra a crédito habitação);
• A capacidade de endividamento, tendo em consideração que as instituições bancárias exigem, regra geral, que a taxa de esforço não ultrapasse 35% a 40% do rendimento líquido do agregado familiar;
• Os custos fiscais associados à aquisição, nomeadamente o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo;
• Os encargos notariais, registais e de mediação.

2. Simulação de Crédito Habitação (Caso Aplicável)

Caso o comprador pretenda recorrer a financiamento bancário, recomenda-se que solicite simulações a diversas instituições de crédito antes de formalizar qualquer compromisso.

Elementos a considerar na comparação:

• Taxa de juro (fixa, variável ou mista);
• Spread aplicado pela instituição;
• Prazo do empréstimo;
• Comissões associadas (processo, avaliação, manutenção);
• Seguros obrigatórios (seguro de vida e seguro multirriscos habitação).

É aconselhável obter uma Ficha de Informação Normalizada (FIN) junto de cada instituição, documento que permite comparar objetivamente as condições propostas.

Jovens até aos 35 anos podem beneficiar da garantia pública do Estado, que permite o financiamento até 100% do valor do imóvel em determinadas condições, devendo confirmar-se a elegibilidade junto da instituição bancária.

3. Procura do Imóvel

Nesta fase, o interessado deverá:

• Definir critérios objetivos (localização, tipologia, área, estado de conservação);
• Recorrer a agências de mediação imobiliária devidamente licenciadas pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), ou proceder à procura direta junto de particulares;
• Visitar presencialmente os imóveis de interesse, solicitando informação sobre encargos, certificado energético e eventuais ónus ou encargos registados.

4. Verificação Jurídica do Imóvel

Previamente a qualquer proposta formal, é de extrema importância proceder à verificação da situação jurídica do imóvel, através da consulta dos seguintes documentos:

Recomenda-se vivamente o acompanhamento de um advogado ou solicitador nesta fase, de forma a assegurar que o imóvel se encontra livre de quaisquer ónus ou encargos que possam comprometer a transação.

5. Formalização da Proposta e Sinal

Uma vez selecionado o imóvel, procede-se habitualmente à entrega de uma proposta de compra, acompanhada de um sinal, cujo montante é livremente acordado entre as partes, sendo prática comum situar-se entre 10% a 20% do valor de aquisição.

6. Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)

O Contrato de Promessa de Compra e Venda constitui um documento de particular relevância, no qual as partes se comprometem reciprocamente a celebrar a escritura definitiva em data futura, mediante as condições nele estipuladas.

Deverá o CPCV conter, designadamente:

• Identificação completa das partes;
• Descrição do imóvel e respetivos elementos registais;
• Valor total da transação e forma de pagamento;
• Montante do sinal entregue;
• Prazo para a celebração da escritura;
• Consequências em caso de incumprimento por qualquer das partes.

Nos termos da lei portuguesa, em caso de incumprimento por parte do comprador, este perde o sinal entregue; em caso de incumprimento por parte do vendedor, este é obrigado a devolver o sinal em dobro.

Recomenda-se que o CPCV seja celebrado com reconhecimento presencial das assinaturas e, sempre que possível, com o acompanhamento de advogado ou solicitador.

7. Liquidação dos Impostos Prévios à Escritura

Antes da celebração da escritura pública, o comprador deverá proceder à liquidação dos seguintes impostos, sem os quais a escritura não poderá ser realizada:

7.1. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT incide sobre o valor mais elevado entre o preço de aquisição declarado na escritura e o Valor Patrimonial Tributário (VPT), aplicando-se taxas progressivas entre 1% e 8%, consoante o escalão de valor e a finalidade do imóvel (habitação própria e permanente ou habitação secundária).

Em 2026, encontra-se prevista isenção total para imóveis destinados a habitação própria e permanente com valor até 106.346 euros no território continental, sendo os escalões seguintes tributados progressivamente.

7.2. Imposto do Selo

Aplica-se uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor da transação (ou sobre o VPT, se superior), não estando esta taxa sujeita a escalões.

7.3. Regime “IMT Jovem”

Os compradores com idade igual ou inferior a 35 anos que adquiram a sua primeira habitação própria e permanente podem beneficiar de isenção total de IMT e de Imposto do Selo para imóveis até 330.539 euros, e de isenção parcial para imóveis entre este valor e 660.982 euros, mediante o cumprimento dos seguintes requisitos, entre outros:

• Não ser, nem ter sido, proprietário de habitação nos três anos anteriores;
• Ser titular de IRS em nome próprio, não sendo considerado dependente;
• Afetar o imóvel a habitação própria e permanente dentro dos prazos legalmente previstos.

Nota: os valores e escalões referidos são atualizados anualmente e devem ser confirmados junto do Portal das Finanças ou de profissional habilitado.

O comprovativo de pagamento do IMT e do Imposto do Selo deverá ser apresentado no ato da escritura, não podendo esta realizar-se sem tal comprovativo.

8. Celebração da Escritura Pública (ou Documento Particular Autenticado)

A transmissão da propriedade formaliza-se através de escritura pública, celebrada em cartório notarial, ou através de Documento Particular Autenticado (DPA), sendo esta segunda modalidade frequentemente utilizada nos serviços de “Casa Pronta”, disponibilizados pelo Estado português.

Nesta fase, são obrigatoriamente apresentados:

• Documentos de identificação das partes;
• Certidão Permanente do Registo Predial;
• Caderneta Predial Urbana;
• Licença de Utilização;
• Certificado Energético;
• Comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto do Selo;
• Ficha Técnica de Habitação (quando aplicável).

Caso exista financiamento bancário, procede-se simultaneamente à constituição da hipoteca a favor da instituição de crédito, sendo devido, adicionalmente, Imposto do Selo sobre o crédito concedido (tipicamente 0,6% para contratos de prazo igual ou superior a cinco anos).

9. Registo Predial

Concluída a escritura, deverá proceder-se ao registo da aquisição a favor do comprador na Conservatória do Registo Predial, formalidade que confere oponibilidade a terceiros do direito de propriedade adquirido. No âmbito do serviço “Casa Pronta”, este registo é frequentemente efetuado de forma imediata e integrada com a própria escritura.

10. Custos Adicionais a Considerar

Para além dos impostos já referidos, o comprador deverá prever os seguintes encargos:

11. Obrigações Fiscais Subsequentes à Aquisição

Após a conclusão da compra, o proprietário passa a estar sujeito às seguintes obrigações:

• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): imposto anual, calculado sobre o VPT do imóvel, cuja taxa é fixada por cada município dentro dos limites legalmente estabelecidos;
• Declaração de rendimentos prediais, caso o imóvel venha a ser arrendado;
• Atualização do domicílio fiscal, junto do Portal das Finanças.

Considerações Finais

A aquisição de habitação em Portugal constitui um processo estruturado, envolvendo múltiplas etapas de natureza jurídica, fiscal e financeira. Recomenda-se, de forma reiterada, o acompanhamento por profissionais qualificados — advogado, solicitador e consultor de crédito habitação — de modo a assegurar a legalidade e a segurança de toda a transação.

Este documento tem caráter meramente informativo e não substitui o aconselhamento jurídico ou fiscal individualizado.